Au moment où notre pays fait face à une nouvelle augmentation des cas de covid-19, le gouvernement fédéral et les gouvernements des États et des municipalités ont intensifié l’adoption de mesures sanitaires pour restreindre l’entassement des personnes dans les espaces publics. Et si, d’une part, ces mesures visent à réduire le nombre de cas, d’autre part, elles ont eu un impact direct sur les relations économiques, puisque les interruptions ont freiné le développement des activités privées (bars, magasins, centres commerciaux, par exemple). .).
Tous ces facteurs créent des changements dans la situation économique des Brésiliens. Pour essayer de faire face à cela, certaines législations ont été modifiées pour créer des solutions temporaires. Cette situation contrats de location (loyers) – commercial et résidentiel. En raison de la diminution des revenus d’une grande partie de la population – en raison des réductions de salaire, de la suspension des contrats de travail et des licenciements – la loi 14.010 / 2020 a été promulguée par le gouvernement fédéral. Il vise à créer des solutions temporaires pour aider à la fois le locataire à payer le loyer et le bailleur à percevoir le loyer dû.
Quelle est la base de cette loi?
La base centrale est le changement initial de la situation économique des parties contractantes (c’est-à-dire que les attentes de revenu des personnes avant la pandémie étaient différentes de celles actuelles). Cette situation est basée sur la soi-disant théorie de l’imprévisibilité prévu à l’art. 478 du Code civil. La disposition du Code civil traduit ces situations imprévues à une situation susceptible de justifier la rupture de la relation contractuelle.
Dans les contrats d’exécution continue ou différée, si l’exécution de l’une des parties devient excessivement lourde, avec un avantage extrême pour l’autre, en raison d’événements extraordinaires et imprévisibles, le débiteur peut demander la résiliation du contrat.
Par conséquent, afin de maintenir la relation contractuelle, il est plus judicieux de penser à des mesures compensatoires pour les deux parties, comme le suggère la législation émise au cours de la période.
Cette situation vécue par la pandémie affecte directement les relations contractuelles, comme les contrats de location, que ce soit pour des propriétés commerciales ou résidentielles. Regardons quelques-uns des changements.
Que dit LA LOI 14020/2020?
La création de la loi n ° 14.010 / 2020, est le résultat du projet de loi n ° 1.179 / 2020 et sa rédaction a été justifiée par l’état de calamité publique reconnu par le décret législatif n ° 6/2020 et considérant que la loi précitée est transitoire, le sa validité est conditionnelle à la durée de l’état de calamité publique.
L’objectif de cette loi était d’instituer des règles transitoires et d’urgence à appliquer dans les relations privées et de favoriser des solutions temporaires aux transformations engendrées par la pandémie. Dans ce cadre, les contrats de location, régis à l’origine par la loi n ° 8 245/91 (loi sur les baux), sont insérés.
Il est important de noter que les évolutions promues par la loi n ° 14.010 / 2020 n’épuisent pas les règles existantes qui régissaient ces contrats, à titre d’exemple, la loi n ° 8,245 / 91 précitée et les articles prévus dans le Code civil. En d’autres termes, les autres lois continuent de s’appliquer.
Alors qu’est-ce que la loi n ° 14010/2020 modifié?
Maintenant que nous avons présenté ce qu’est la loi, nous pouvons aborder certains des changements qu’elle entraîne. Il convient de rappeler que ces règles doivent être respectées si un conflit est créé – justifié dans la pandémie de Covid-19 – et que la résolution de l’affaire est renvoyée au pouvoir judiciaire par le biais d’un processus. En effet, si un accord est conclu entre les parties, il n’y a pas de limites à la créativité et à la négociation.
a) Il n’est possible de revendiquer les effets économiques imprévisibles causés par la pandémie que dans la période suivant l’état de calamité publique
Toute tentative de résiliation du contrat ou de négociation sur la base de faits imprévisibles, ne peut être prise en compte que si les conséquences causées par le fait imprévisible sont survenues après le début de l’état de calamité publique, c’est-à-dire à partir du 20/03/2020. Cette règle est prévue à l’art. 6 de la loi n ° 14.010 / 2020, qui dit «les conséquences de la pandémie de coronavirus (Covid-19) dans l’exécution des contrats […], n’aura pas d’effets juridiques rétroactifs ».
Ainsi, si une personne avait son contrat de travail rompu à compter de janvier 2020, il n’y a pas de certitude dans un premier temps que le juge pourra accepter sa justification par rapport à un éventuel impact économique négatif causé par Covid-19.
b) Les faits qui ne peuvent être considérés comme imprévisibles
Ne peut être considéré comme un fait imprévisible à « l’augmentation de l’inflation, la variation du taux de change, la dévaluation ou le remplacement de l’étalon monétaire », comme le prévoit l’art. 7 de la loi n ° 14010/2020.
Ainsi, même si l’inflation, le change de devises ou la dévaluation du réel sont intervenus après le début de la période fixée par le décret législatif, la personne qui souhaite finaliser ou réviser le contrat ne peut pas utiliser ces arguments.
c) L’impossibilité pour le juge d’émettre une ordonnance d’expulsion injonction (cette restriction à l’octroi de l’injonction d’expulsion était effective jusqu’au 30 octobre 2020).
Tout d’abord, une ordonnance d’expulsion injonction se produit lorsque le propriétaire du bien demande la restitution du bien loué au juge et se fait démontrer sans équivoque les conditions du bail, le retard du loyer, entre autres. Le juge vérifie l’expulsion avant même que le propriétaire ne reçoive la communication pour se défendre dans le processus. O unrt. 9 de la loi 11040/2020 enregistre qu’aucune injonction ne sera accordée pour l’expulsion de biens urbains dans les actions d’expulsion »dans les cas de:
- non-respect du contrat de vacance dans un délai minimum de six mois;
- contrat verbal ou écrit à durée indéterminée qui a été finalisé pour des raisons liées à l’emploi du propriétaire;
- permanence du sous-locataire (personne qui sous-loue le bien) après la fin du bail avec le locataire;
- après la fin du bail non résidentiel si l’expulsion a été effectuée dans les 30 jours suivant la fin du contrat ou la notification qui a notifié la volonté du bailleur de récupérer le bien;
- pour non-paiement du loyer en l’absence de caution. Les hypothèses dans lesquelles l’expulsion est admise injonction est prévu à l’art. 59 de la loi n ° 8,245 / 91.
Les ordonnances d’expulsion ont également été rejetées par les juges, au motif que le déplacement de fonctionnaires de la magistrature et de la police militaire vers la propriété peut augmenter la contamination par le virus.
Il convient de rappeler que les modifications introduites par la loi n ° 14.010 / 2020, que nous avons abordées jusqu’à présent, s’appliquent aux cas dans lesquels des changements imprévus justifié par la pandémie elle-même. Cependant, s’il y a d’autres situations imprévues, il existe déjà des solutions antérieures dans la loi pour résoudre ces problèmes.
Est-il possible de renégocier les loyers?
Les impacts économiques générés par Covid-19 affectent les deux entrepreneurs sur un bail, puisque la réception du loyer dépend de l’autre partie ayant de l’argent à payer. Dans de nombreux cas, il est très utile de préserver la relation de location lorsque les locataires ont toujours payé le loyer en espèces et ne posent aucun problème aux propriétaires. Dans ce contexte, pour la résolution des impasses créées, la bonne foi et le bon sens doivent prévaloir, afin que les parties renégocient à l’amiable les termes du contrat et réduisent les pertes que les deux parties pourront supporter.
Parmi ces changements, il y a la possibilité de renégociation des relations contractuelles entre locataires et bailleurs. Bien que notre culture soit basée sur le conflit judiciaire, il y a eu ces dernières années un bond positif dans les résolutions extrajudiciaires (hors procédure) dans les contrats de location. Cette prémisse trouve un appui dans l’art. 479, du Code civil qui enregistre que le « La résolution peut être évitée, offrant au défendeur de modifier équitablement les conditions du contrat ».
Par ailleurs, la loi sur le bail des propriétés urbaines n ° 8,245 / 91, prévoit dans son art. 18 la possibilité pour les parties définir une nouvelle valeur de location convenue d’un commun accord, en plus d’insérer ou de modifier des clauses de réajustement dans les contrats. Avec cela, les parties peuvent renégocier librement leurs contrats, convenant de clauses temporaires qui peuvent régler les pertes causées aux deux parties.
C’est une alternative intéressante, car un processus judiciaire a une durée indéterminée, et il est certain que la discussion elle-même peut être mise à profit pendant des années, en fonction des ressources. Il convient de rappeler que les tribunaux brésiliens ont rejeté une ordonnance d’expulsion, statuant en résumé, selon laquelle l’expulsion à ce moment-là aggraverait la santé publique, car l’isolement social est l’une des principales mesures d’endiguement de Covid-19.
Conclusion
Malgré les attentes concernant les mesures de confinement et de prévention du nouveau coronavirus, menées en 2020, l’année 2021 a connu un début similaire aux incertitudes de l’année précédente, principalement en ce qui concerne l’isolement social et les mesures sanitaires pour fermer les commerces., Restaurants, écoles, bureaux, entre autres.
Les modifications législatives proposées apportent dans leur contenu des résolutions spécifiques pour la période et visent à résoudre les blocages créés par les parties, lorsque le règlement à l’amiable ne résout pas le conflit. Au vu des incertitudes de l’époque et fondées sur la solidarité, il est sain que les contractants trouvent eux-mêmes des solutions équitables en fonction des raisons de chacun. Si cela n’est pas possible, intentez une action en justice conformément à la loi 14 020/20.
Les références
BRÉSIL. Loi n ° 10 406 du 10 janvier 2002. Disponible sur:
BRÉSIL. Loi n ° 8 245 du 18 octobre 1991. Disponible sur:
BRÉSIL. Loi n ° 14.010, du 10 juin 2020. Disponible sur:
